Выполнение функций муниципальных администраций и местного самоуправления сегодня связано с существенными расходами на социальные нужды, строительство и поддержание в нормальном состоянии дорожной сети, развитие территории и т.д. При этом доходные статьи бюджетов поселений можно сосчитать по пальцам. Это часть налога на доходы физических лиц, неналоговые поступления от сдачи в аренду муниципального имущества и собственности, штрафы, пошлины и, наконец, налог на землю и налог на имущество физических лиц. Последние два пункта, составляющие от 10 до 20% доходной части муниципального бюджета, требуют особого внимания.
Администрирование указанных налогов осуществляется налоговыми органами на основании Налогового кодекса РФ. Информация о налогооблагаемой базе рождается в недрах Росреестра и передается в налоговые органы для начисления налога. Но, несмотря на неточности, влияющие на объем уплачиваемых налогов, влияние муниципальных администраций на «жизненно важные» для них начисления минимально.
Муниципальные органы не имеют законодательных рычагов, чтобы обязать собственников зарегистрировать свои объекты капитального строительства и правильно оформить земельные участки.
Однако – «кто владеет информацией, тот владеет миром». А муниципалитеты информацией как раз владеют.
Муниципальные архивы хранят уникальную информацию, являющуюся первоисточником и основанием для внесения безусловных изменений в базы данных федеральных структур. Это распоряжения и постановления органов местного самоуправления, связанные с выделением земельных участков, разрешением строительства и т.д. Эти документальные фонды могут стать основой для проведения инвентаризации земельных участков и объектов капитального строительства на территории, обеспечив наполнение муниципальных бюджетов.
Этапы инвентаризационных мероприятий:
- Начальное наполнение базы данных поселения сведениями государственного кадастра недвижимости (ГКН) (источник – Росреестр) и их анализ.
- Наполнение базы данных поселения сведениями, извлеченными из архива поселения, похозяйственных книг и т.д. и сверка с данными ГКН и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
- Полная инвентаризация земельных участков и объектов капитального строительства на территории поселения.
Приведенный комплекс мероприятий на каждом этапе обеспечит администрацию поселения основополагающими сведениями, влияющими на налоговые доходы бюджета.
Численность сотрудников органа управления земельно-имущественным комплексом среднестатистического сельского поселения исчисляется единицами. Проведение работ такого масштаба (на базовом уровне это работа с бумажными документами: выписками из Росреестра и архивными документами) силами специалистов муниципалитета заняла бы десятки лет. Выход – внедрить учетно-аналитическую систему, позволяющую автоматизировать сверку и анализ информации, формирование отчетов, прогнозирование кадастровой стоимости и налоговых поступлений, в основе которой – геоинформационная система с соответствующим интерфейсом: карта с разметкой участков и указанием объектов капитального строительства.
Учетно-аналитическая система должна быть наполнена графической информацией: на карту границ существующих земельных участков с ориентацией на адресное пространство «накладываются» прогнозируемые участки, границы которых не определены. Наполнение информационной системы предполагает внесение сведений из базы данных Росреестра, перевод в электронный вид и извлечение данных из архивных документов муниципалитета по каждому кадастровому или условному номеру. Это необходимо, чтобы «накормить» аналитическую составляющую системы для осуществления выборок, формирования отчетов и выявления проблемных земельных участков, объектов капитального строительства и т.д.
Цикл обновления системы разумно осуществлять каждый квартал: спустя три месяца после начала работ вновь вводить информацию, осуществлять новые запросы и отслеживать изменения; снова вводить отчеты и прогнозировать увеличение кадастровой стоимости.
Мы уже говорили, что такие категории, как налогооблагаемая база, расчет налога, учет параметров земельных участков и объектов капитального строительства выходят за рамки полномочий органов местного самоуправления, они являются прерогативой федеральных органов исполнительной власти (Росреестр и ФНС России).
При этом существует несколько нормативно регламентированных путей влияния органов местного самоуправления на решения, принимаемые компетентными структурами, ответственными за учет объектов и сбор налоговых платежей. Последовательность действий может быть такой.
Первый этап. Реализация результатов анализа данных ГКН (Объектовый подход).
1. Участки без кадастровой стоимости
2. Участки с заниженной кадастровой стоимостью
Осуществляется автоматизированный расчет кадастровой стоимости с учетом актуальных нормативных документов и методик Минэкономразвития. Изменения проводятся на основании писем с расчетами в адрес Кадастровой палаты региона. Это может существенно пополнить муниципальный бюджет. Например, земли особо охраняемых территорий в Подмосковье по оценке 2012 года не были пересчитаны – их кадастровая стоимость занижена в восемь раз.
3. Участки с «неправильным» адресом
Выявляются участки, лишенные кадастровой стоимости по причине отсутствия связи адреса с таблицей результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов. Уточнение адреса осуществляется на основании легитимного заявления в Росреестр в части «Уточнения сведений». Информация реализуется как исправление технической ошибки.
4. Продублированные участки
Ликвидируются (частично) в реестрах на основании мотивированных писем в Кадастровую палату и Росреестр с указанием на ошибки в реестрах.
Второй этап. Реализация результатов анализа расхождения сведений ГКН, ЕГРП и администрации (Субъектовый подход)
1. Участки, приобретенные юридическими лицами для целей «дачного строительства» (п.1 ст. 394 НК РФ)
Реализуется посредством писем в Межрайонную инспекция федеральной налоговой службы «О невозможности применения пониженной ставки».
2. Неточности (отсутствие) в сведениях ЕГРП о правообладателях
Указанный факт препятствует работе налоговых органов по установлению соответствия между объектом имущества (земельным участком) и лицом правообладателя. Направление перечней объектов и правообладателей с необходимыми для налогообложения реквизитами в налоговые органы повысит качество работы и обеспечит увеличение начисленного налога.
Третий этап. Реализация результатов полной инвентаризации (подворовый обход)
1. Сбор и аккумулирование истинной информации о состоянии и использовании ЗУ и ОКС
Реализуется (с 1 января 2015 года) в рамках муниципального земельного контроля.
Дополнительно, через соглашения с кадастровыми, регистрирующими и налоговыми органами осуществляется взаимовыгодное межведомственное взаимодействие.
Реализация приведенного подхода безусловно принесёт плоды. Максимальный эффект может быть достигнут только при федеральной нормативной поддержке, расширяющей возможности местного самоуправления влиять на ситуацию с ЗУ и ОКС, принадлежащими физическим лицам.
Об авторе: Владимир Алеев — заместитель руководителя департамента по аналитике и работе с госучреждениями корпорации ЭЛАР.
